Proyecto Multifamiliar Aurora

Abstract

La presente tesis desarrolla el estudio de mercado y la propuesta de producto para un edificio multifamiliar ubicado en el Distrito de Miraflores, en una de las zonas mejor valoradas de Lima para uso residencial.

Durante el periodo 2017-2018 se ha producido una reactivación del mercado inmobiliario frente al cual nuestro proyecto se busca posicionar como una opción de calidad y al mismo tiempo de una baja relación costo-beneficio en relación a los productos de la competencia dentro de este sector denominado Lima Top. Este sector siempre presenta una demanda estable, que durante el último periodo se ha incrementado en un 25% y además ha madurado en cuanto a su elección en la compra de inmuebles.

Entre los atributos de nuestros productos, entregamos al cliente una alta calidad en el diseño acorde a las exigencias de este sector y dentro de la propuesta de diseño, la flexibilidad de la distribución la cual permite obtener productos con menores precios, igual equipamiento y mismo número de ambientes. Con estas características y considerando los precios de venta, costo de construcción y velocidad de ventas estimadas en la zona, consideramos nuestro proyecto como una oportunidad de negocio rentable y de mejora al urbanismo de la zona.

Para lograr este propósito, se hace un estudio situacional a nivel económico social del país y la región, para identificar amenazas y oportunidades en el macroentorno. Luego en el estudio de mercado se muestran las características de la competencia en cuanto al detalle de sus diseños, sus precios y sus velocidades de venta, a fin de conocer que es lo que más valora la demanda de este sector.

Luego de conocer estas preferencias, se realiza el diseño y cabida preliminar del producto, basado en las restricciones urbanísticas y de mercado de la zona. En esta etapa se encuentra un factor de costo de terreno vs venta adecuada. En ese sentido el producto resultante consiste en un proyecto de 10 departamentos: 8 flats del primer al cuarto nivel; y 2 dúplex ubicados en el quinto nivel y azotea. Se cuenta con 10 depósitos y 33 estacionamientos ubicados en el semisótano, sótano 1 y sótano 2. En los flats del primer piso, se ha generado una sala de reunión ubicada en el semisótano y en los pisos ubicados entre el primer, segundo, tercero y cuarto nivel, se ha propuesto la posibilidad de convertir el walking closet del dormitorio principal en un tercer dormitorio para la vivienda.

Basado en la valoración de nuestra competencia encontramos una oportunidad de ingresar a través del posicionamiento de un producto con una baja relación costobeneficio, lo cual es y transmitido al cliente mediante nuestro marketing mix como el hecho que nuestros precios de venta totales son menores en un 30% en un departamento con igual equipamiento en menor área construida y mejor distribución.

Una vez definido el producto y la forma de ingresarlo al mercado, procedemos a realizar el análisis económico y financiero en la cual el escenario base, considera una velocidad de venta promedio estimada de una (1) unidad por mes. Sometido a distintas condiciones mediante el análisis de sensibilidad, el proyecto resulta con un VAN positivo hasta una variación de velocidad de venta hasta 0.4 unidades por mes y el costo de construcción puede subir hasta un máximo de 32.16% para resultar con un VAN positivo. Y respecto al flujo financiero del proyecto, resulta un VAN financiero mayor al VAN del flujo de caja operativo, lo que demuestra que la gestión financiera está agregando valor al proyecto.

Bajo la gestión del proyecto y los cambios en las variables más incidentes en el escenario más pesimista, el proyecto nos resulta con un VAN positivo, lo que demuestra que el proyecto agregará valor al inversionista de manera segura.

Abstract (AI English translation)

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This thesis develops the market study and the product proposal for a multi-family building located in the Miraflores District, in one of the best valued areas of Lima for residential use.

During the 2017-2018 period, there has been a reactivation of the real estate market against which our project seeks to position itself as a quality option and at the same time with a low cost-benefit ratio in relation to competing products within this sector. called Lima Top. This sector always presents a stable demand, which during the last period has increased by 25% and has also matured in terms of its choice in the purchase of real estate.

Among the attributes of our products, we deliver to the client a high quality design according to the demands of this sector and within the design proposal, the flexibility of the distribution which allows obtaining products with lower prices, the same equipment and the same number. of environments. With these characteristics and considering the sale prices, construction cost and sales speed estimated in the area, we consider our project as a profitable business opportunity and improvement to the urban planning of the area.

To achieve this purpose, a situational study is made at the social economic level of the country and the region, to identify threats and opportunities in the macro environment. Then, in the market study, the characteristics of the competition are shown in terms of the detail of their designs, their prices and their sales speeds, in order to know what is most valued by the demand in this sector.

After learning about these preferences, the design and preliminary fit of the product is carried out, based on the urban and market restrictions of the area. At this stage, a land cost factor vs. adequate sale is found. In this sense, the resulting product consists of a project of 10 apartments: 8 flats from the first to the fourth level; and 2 duplexes located on the fifth level and roof terrace. There are 10 warehouses and 33 parking spaces located in the semi-basement, basement 1 and basement 2. In the flats on the first floor, a meeting room has been created located in the semi-basement and on the floors located between the first, second, third and fourth level, the possibility of converting the walking closet of the main bedroom into a third bedroom for the house has been proposed.

Based on the evaluation of our competition, we found an opportunity to enter through the positioning of a product with a low cost-benefit ratio, which is transmitted to the client through our marketing mix as the fact that our total sales prices are lower by 30 % in an apartment with the same equipment in less constructed area and better distribution.

Once the product and the way to enter the market have been defined, we proceed to carry out the economic and financial analysis in which the base scenario considers an estimated average sales speed of one (1) unit per month. Subjected to different conditions through sensitivity analysis, the project results with a positive NPV up to a variation in sales speed of up to 0.4 units per month and the construction cost can rise up to a maximum of 32.16% to result in a positive NPV. And regarding the financial flow of the project, a financial NPV is greater than the NPV of the operating cash flow, which shows that financial management is adding value to the project.

Under the management of the project and the changes in the most incident variables in the most pessimistic scenario, the project results in a positive NPV, which shows that the project will add value to the investor in a safe way.