Estudio de viabilidad de un proyecto inmobiliario mixto de densidad alta en el distrito de Surquillo

Abstract

La Municipalidad Distrital de Surquillo promulgó el 28 de mayo de 2024 la Ordenanza N° 550- 2024-MDS denominada “Ordenanza que establece, regular y promueve las edificaciones sostenibles y ordenamiento residencial en el distrito de Surquillo”, con el objetivo de establecer y regular los criterios técnicos para el diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos a los que podrán acceder los proyectos que deseen acogerse voluntariamente a la presente ordenanza. En este contexto, el presente estudio tiene como finalidad demostrar la viabilidad económica de un proyecto inmobiliario mixto de densidad alta en el distrito de Surquillo con financiamiento de inversionistas, clientes y préstamos de la entidad bancaria para atender a un nicho de mercado con demanda insatisfecha. El terreno donde se desarrollará el proyecto, se encuentra ubicado en la Av. Tomás Marsano N° 2353, urbanización El Sauce, distrito de Surquillo, en el cual se ha diseñado un proyecto de uso mixto (viviendas y comercio). El terreno tiene orientación oeste, por lo que el proyecto se verá beneficiado con vistas hacia el distrito de Miraflores y al horizonte, siendo posible observar el mar durante días despejados. Asimismo, su cercanía a los distritos de Miraflores, Santiago de Surco y San Borja, a lugares de interés y a vías principales de transporte público, ofrece a nuestro target acceso inmediato a servicios esenciales, opciones de esparcimiento y conectividad, factores que aumentan la calidad de vida y el valor del proyecto en el mercado inmobiliario altamente competitivo. El proyecto consiste en una torre de 33 pisos, azotea y seis sótanos. La planta típica se desarrolla desde el piso 2 al 33 y cuenta con seis departamentos de uno, dos y tres dormitorios con vista externa e interna, llegando a un total de 192 departamentos. Asimismo, cuenta con dos locales comerciales ubicados en el primer piso con ingreso directo desde la Av. Tomás Marsano. Las cocheras y depósitos para viviendas se ubican del sótano dos al cinco. Asimismo, en el sótano seis se ubican las cisternas de agua para consumo y agua contra incendio, así como la planta de tratamiento de aguas residuales y sus respectivos cuartos de bombas. El proyecto se acoge voluntariamente a la Ordenanza N° 550-2024-MDS, por lo que debe cumplir con los beneficios y condiciones establecidos en este instrumento técnico normativo. En virtud a ello, el proyecto cederá el retiro municipal para uso público el cual ha sido diseñado bajo los criterios técnicos establecidos. Asimismo, incorpora estacionamientos de bicicletas a razón de un espacio por cada unidad de vivienda. Adicionalmente, el proyecto incorpora áreas comunes para uso y disfrute de los residentes, las cuales están ubicadas en el primer piso y en la azotea. Para poder estimar el precio y velocidad de venta de los departamentos, se realizó un estudio de mercado en la zona, el cual permitió realizar una ponderación de los atributos que son más valorados por los potenciales clientes, tanto para uso residencial (departamentos) como comercial (locales comerciales) y obtener el valor de venta mediante el método de precios hedónicos. A continuación, se realizó la estimación de los valores de ingresos de cada departamento, locales comerciales, cocheras y depósitos que configuran el proyecto. Finalmente, se cuantificaron todos los gastos y costos asociados al desarrollo de nuestro proyecto en base a ratios obtenidos de otros proyectos de similar magnitud, y en función de un cronograma de actividades y desarrollo de las ventas, se generó el Flujo de Caja del proyecto, dando como resultado un TIR económico de 31.94 % y un VAN > 0, es decir, un proyecto rentable. Seguido a ello se realizó un análisis de sensibilidad que nos informa el rango de valores en los cuales pueden oscilar algunas variables relevantes para el proyecto, tales como: Precio de Departamentos, Velocidad de Ventas, Costo de Construcción y Costo del Terreno, sin perjudicar el resultado rentable para el inversionista

Abstract (AI English translation)

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On May 28, 2024, the Surquillo District Municipality enacted Ordinance No. 550-2024-MDS, entitled "Ordinance that establishes, regulates, and promotes sustainable buildings and residential planning in the Surquillo District." This Ordinance establishes and regulates the technical criteria for the design and construction of sustainable buildings, as well as providing incentives for projects that voluntarily comply with this ordinance. In this context, this study aims to demonstrate the economic viability of a high-density mixed-use real estate project in the Surquillo District with financing from investors, clients, and loans from banks to serve a niche market with unmet demand. The land where the project will be developed is located at Av. Tomás Marsano No. 2353, El Sauce urbanization, Surquillo District, where a mixed-use project (housing and commerce) has been designed. The site faces west, so the project will benefit from views of the Miraflores district and the horizon, allowing for ocean views on clear days. Furthermore, its proximity to the districts of Miraflores, Santiago de Surco, and San Borja, as well as to points of interest and major public transportation routes, offers our target audience immediate access to essential services, recreational options, and connectivity, factors that enhance the quality of life and the value of the project in the highly competitive real estate market. The project consists of a 33-story tower with a rooftop terrace and six basement levels. The typical floor plan extends from the second to the 33rd floor and features six one-, two-, and three-bedroom apartments with both external and internal views, for a total of 192 apartments. There are also two commercial spaces located on the first floor with direct access from Tomás Marsano Avenue. Parking and storage units for residential units are located on the second to fifth basement levels. Likewise, basement level six houses the water and fire fighting cisterns, as well as the wastewater treatment plant and its respective pump rooms. The project voluntarily complies with Ordinance No. 550-2024-MDS and must therefore comply with the benefits and conditions established in this technical regulatory instrument. Pursuant to this, the project will cede the municipal setback for public use, which has been designed under established technical criteria. It also incorporates bicycle parking, with one space per housing unit. Additionally, the project incorporates common areas for the use and enjoyment of residents, located on the first floor and the rooftop. To estimate the price and sales rate of the apartments, a market study was conducted in the area. This allowed for a weighting of the attributes most valued by potential customers, both for residential (apartments) and commercial (retail spaces), and to obtain the sales value using the hedonic pricing method. Next, the revenue values of each apartment, commercial space, garage, and storage unit comprising the project were estimated. Finally, all expenses and costs associated with the development of our project were quantified based on ratios obtained from other projects of similar magnitude. Based on a schedule of activities and sales development, the project's cash flow was generated, resulting in an economic IRR of 31.94% and an NPV > 0, i.e., a profitable project. A sensitivity analysis was then performed, which provides the range of values within which some relevant project variables, such as apartment price, sales velocity, construction cost, and land cost, can fluctuate without adversely affecting the investor's profitability.