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1. INTRODUCCIÓN: IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y METODOLOGÍAS APLICABLES
La valoración ha estado presente a lo largo de la historia de la humanidad. En nuestros días, en multitud de actos económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. La valoración inmobiliaria es una de las que más frecuentemente afecta a los ciudadanos, dado que se encuentra presente en multitud de situaciones cotidianas como, por ejemplo, el pago de tributos, la compra de un inmueble o la solicitud de un préstamo hipotecario. Desde la perspectiva de la Administración Pública, la valoración de inmuebles también es de transcendental importancia, dado que buena parte del sistema impositivo tiene su base en los distintos gravámenes que recaen sobre bienes inmuebles.
Un dato que pone de manifiesto la importancia de la valoración inmobiliaria es que en España, a lo largo del año 2013 las 52 sociedades de tasación homologadas efectuaron un total de 661.000 tasaciones, con un valor total tasado que ascendió a 265 mil millones de euros y una superficie total de los bienes inmuebles valorados en el ejercicio de 517.000 hectáreas (1).
Ahora bien, dentro del mercado inmobiliario el mercado de la vivienda es el principal componente. En consecuencia, la vivienda ha tenido en la literatura relativa a la valoración inmobiliaria un papel preponderante, mientras que el del resto de inmuebles ha sido marginal. De hecho, en el año 2013, del total de valoraciones realizadas por el conjunto de sociedades de tasación de España, las viviendas individuales -bien sean elementos de edificios o unifamiliares- supusieron el 59 % del total de las realizadas (1). De esta tipología se efectuaron 389.000 tasaciones por un importe global de 69 mil millones de euros. El segundo tipo de inmueble sobre el que se efectuaron mayor número de tasaciones fue el local comercial, con 46.000 tasaciones, lo que supuso un 7 % del total de las realizadas. El importe global de las tasaciones de locales comerciales fue de 12 mil millones de euros.
Por consiguiente, en el presente trabajo se ha optado por elegir al local comercial como el tipo de inmueble que constituirá el objeto de estudio por dos razones fundamentales: (i) la escasez de estudios empíricos existentes en torno a este tipo de inmueble -a pesar de...